浅谈对房地产估价准确性的几点认识

浅谈对房地产估价准确性的几点认识

张　莹

（注册号：6120020031）

在房地产价格评估的日常工作中，我们时常会遇到有关对估价准确性认识的问题：在估价行业外的人来看，合格的估价人员对同一估价对象的评估价值应该是相同的，这种问题往往来自于客户（委托方）对评估结果的疑问，那么房地产评估价值究竟可不可能达到完全准确，有没有一个允许误差的范围，作为一名专业人员，我们应当对此有一个清晰的认识。

房地产交易价格评估的目的是为课税提供价值依据，以评估价格为基础的契税和土地收益金税率相对较高，评估价格的高低直接关系到客户交费的多少，因此交易价格评估各方格外关注，而客户对评估价格更是特别的敏感，我中心在今年的工作中，曾有几次客户对其交易评估价格结果提出过质疑：为什么我申报的成交价格是30万，而你们评估了35万，诸如此类，这实际上就是对我们评估价格准确性的质疑，虽然这类疑问当时经我们工作人员耐心解释，最终都得到了较好的解决。但是这个问题提醒我们，作为专业人员应当要有一个深入的认识，我们才有可能有理有据，用通俗易懂、深入浅出的语言，去向客户讲清问题，阐明道理，从而避免各种矛盾发生。

一、房地产真实价格的不可获得性，决定了评估价格不可能完全准确

要谈到房地产估价准确性的问题，首先我们应该明确估价和价值的含义。房地产估价是指房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价时点和特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。从这个定义我们看出，估价它是一个行为，这个行为得出一个结果――评估价格。这个价格正是我们讨论的重点。价格它是指在一定的交易条件下，某一特定的买者同意支付，同时某一特定的卖者同意接受的金额。价格一经确定，那是一种买卖或交易价格，代表一种交易，通常用货币表示。房地产价格是房地产经济价值的反映，是为获得他人房地产所必须付出的代价。

评估就是对房地产价值予以体现的方式之一，而不是对房地产价值的一种发现或发明，我个人认为，房地产的真实价值它是房地产产品固有的，我们的评估活动是力求发现它最接近真实价值的价格。就现有的估价理论而言，“公开市场价值标准”下的评估价格应该最接近房地产真实价值，从比较理想的角度来讲，在公开市场价值标准下，不管用什么方法，评估出来的价格应基本一致，但由于其真实价值的不可获得性，导致了评估价格不可能完全准确。

二、评估价值允许有误差，但误差应控制在一定的范围之内

除以上表述的真实价值不可获得性导致无法得出准确的评估价格之外，还有一些原因，造成估价结果会有一定的误差。

其一，评估是由评估师作出的活动，那么即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值，因为估价是在信息不完全和确定性下做出的，不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同；任何一个估价师都不是圣人，无法达到完全理想状态，做出判断难免各自有各自的侧重点和偏好。

其二，由于中国房地产业发展只有短短一、二十年，房地产估价行业的历史更短，一些估价理论和方法还在发展、探索阶段，这可以从我们的教科书不不断修改和更新中看出，很多同行都认为，现有的估价方法本身并非十全十美。

因此，所有的评估价值都会有误差，即评估价值＝真实价值＋误差。估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评价有误差是必然的。即使是高度、面积、重量等一般物理量的测量，被测量物和测量工具通常都是有形的实物，也不可避免存在误差，更何况估价，它在某种意义上讲是选用无形的估价方法等去测量看不见、摸不着的价值，存在误差也就不难理解了。

那么，既然误差不可避免，它是不是有一个可控的范围呢？据我了解，我国没有成文的规定来限定这个范围，但一般认为《房地产估价规范》允许的误差范围为±15%，由于我国的房地产估价理论和体系来自于英国、香港的估价体系，所以专家们的意见也是参考英国和英联邦国家的做法：不能用物理测量的误差标准来要求估价的误差标准，就允许有较大的误差。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常在±10%，有时放宽到±15%，对难度较大估价业务放宽到20%。

三、评估价格会因评估目的的不同而有差异，不能简单的加以比较

房地产估价是对房地产的客观合理价格或价值的估算和判定。客观合理价格或价值，是指估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格，它能够为当事人或者社会一般人所信服和接受。例如同一宗房地产，在买卖的情况下，虽然实际的成交价格有高有低，但客观上有其正常的买卖价格。在抵押的情况下，虽然不同的人对拟抵押房地产的抵押价值有高低不同的认识，但客观上也有其正常的抵押价值；在拆迁补偿的情况下，虽然实际的补偿额可能有多有少，客观上也有其合理的补偿额。有正常的买卖价格，正常的抵押价值，合理的补偿额，又不是完全相同的。

同一宗物业，由于评估的前提不同，它呈现的价格也会有不同。比如，当评估是为抵押提供价值参考时，我们以前评估的是市场价格，现在根据抵押估价指导意见的需要，要明确抵押价格；又比如当评估是为案件审理提供价格参考时，我们需评估变现价格；而为拆迁评估时，评估的又是拆迁价格等等。这一些价格因为评估前提和限制条件不同，可能千差万别，但都是对房地产价值在某些限制条件下的一种反映。

四、由于房地产的特性，评估结果不能简单做数学比较

房地产属于不动产，每一宗物业都具有独一无二性，它的位置、朝向、楼层等具有不可复制性，所以说世界上没有两宗完全相同的物业。比如曾有一单业务遭到客户，房子位于我区外贸小区，该房子位于二楼，这位客户指出，和他同一栋楼的一楼为什么每平方米单价评估值比他低了一千多元，我们的经办评估人员告诉他，虽然房产证上两宗物业的面积、单元号、楼号相同，只有楼层不同，但经实地踏勘后，这个一楼实质是一个半地下室，那么他的居住舒适性就要大打折扣，经过专业推算，得出了两个差异很大的结果，经过解释，该客户心悦诚服。所以在房地产估价中，简单的评估结果数字比较是毫无意义的。

除了位置的独一无二性，估价时点这个概念要很重要。房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素也是不断变化的。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。所以，房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个具体的时间。如果失去了时间，价格也就失去了意义。尤其象今年在全球经济危机的影响和国家宏观调控政策的前提下，房地产市场可谓瞬息万变，同一个房子前一个月也许卖4000元每平方米，后一个月也许就降到了3500元每平方米，这个如果不讲时点，简单对比，显然是不合理的。

通过以上的论述，我们会明确房地产估价（其实不光是房地产估价，所有的评估价值）都会有误差，只要这个误差在正常的范围之内。这并不是为我们的工作的所谓失误开脱，而是这个误差它是由于所有的经济物品的真实价值不可获得性决定的，是由房地产固有的特性决定的。有了这个认识，我们在日常工作中，就不必为评估价值有几千元、几万元的差异而耿耿于怀，因为误差的出现有它的必然性，它是客观存在的。我们所要做的就是努力提高业务能力，全面分析影响估价的各种因素，努力使我们的评价价格逼近其真实价值。

通联：  西安市长安区长泰房地产价格评估中心   张　莹

电话：85284955—8810    13484528991